胶州农村产权交易中心:交易一个亿增值一成半

近日，记者走进山东省胶州市农村产权交易中心大厅，看到交易咨询、申请受理、资格审查、资产评估、抵押登记等窗口前都有农民前来办理相关业务。巨大的电子屏幕上，一行行土地、实物等需求信息和出让信息不间断地滚动显示。

来自洋河镇朱季村的青岛成嗣蔬菜专业合作社社长杜高古已是第二次到这里办业务了。“以前，合作社要扩大种植基地，需要到四里八乡去打听，很费劲。现在，只要在这里登记需求信息，有合适的就能得到推荐，交易和签约很规范，没有后顾之忧。”

胶州市农业局局长杜润生介绍：“自2014年6月6日开始，交易中心已运行一年多，共发布流转交易信息700多条，完成土地流转交易382宗，林权交易34宗，实物资产交易187宗，合同交易金额1.1亿元，通过交易实现村级增收1427.2万元。我们在取得成绩的同时，也找到了继续完善和提高的方向。”

运行顺畅：“市场”规范交易，“土地银行”托底

胶州市农业局副局长王昭凯介绍，胶州在市级设立农村产权交易中心，各镇办设立分中心，负责本区域内产权交易申请报名和资料初审，但不进行产权交易。在市级交易中心，设有交易咨询、土地流转申请受理、农村林权申请受理、实物资产申请受理、土地银行、权证管理和抵押登记共7个窗口。

胶州目前可在交易中心交易的品种包括农村土地承包经营权、农村林权、农村实物资产、农村无形资产及农村股权、债券等15个交易类别。

交易程序上，据《胶州市农村产权交易实施办法》，中心按照市场化要求，设置交易申请、部门审核、信息发布、受让方资格审查、组织交易、结果公示和出具《胶州市农村产权交易鉴证书》等环节。

以土地经营权流转为例，双方自愿达成流转意向的，经交易中心审查、备案、公示无异议后，交易中心出具交易鉴证书;通过交易中心进行交易的，农民只需参与申请和合同签订环节，其余信息汇总上传、资料审核、信息发布等，均由交易中心负责，交易过程全部免费。

在交易中心公示但未能成功交易的土地，农民自己耕种又错过了农时，怎么办?农村产权可抵押贷款，如融资后未能按期还款，握有农村产权的银行怎么办?

王昭凯介绍，胶州在成立交易中心的同时，还探索成立了“土地银行”。土地银行可以托底接受未能交易的土地，银行也可将抵押来的土地交付土地银行。土地银行整合资金和土地资源，对接收土地进行改造提升，再出租给其他土地需求者或委托新型经营主体经营。

那么，存进土地银行后的偏远贫瘠地块没人要，谁来承担损失?“‘贷’不出去，或只能以低于接收的价位‘贷’出，其差价由土地流转风险基金补齐。”王昭凯说。据介绍，胶州设立了500万元土地流转风险补偿基金，对土地银行贷出的差额给予相应补贴。

王昭凯说：“土地银行的托底接收，能够有效地保障和增加土地持有者的财产性收入，并经过打包、整合和改造，提升土地价值，推动规模化经营。”

效果良好：四项成绩突出，三方明显受益

谈到交易中心运行一年发挥的作用时，王昭凯概括：“在保护和提高土地转出方权益和收益，推动农村集体资产保值增值，帮助新型经营主体扩大规模和为新型经营主体增加融资渠道这四个方面，成绩突出;转出农户、农村集体经济组织和新型经营主体三方，受益明显。”

李哥庄镇小窑村的复垦地，原先流转价格是每亩每年400元，通过交易中心最后竞价达到每亩每年1021元。类似事例，该交易中心已办理278宗，涉及土地5762.5亩，增加转出方收益约752.3万元。

胶西镇行上店原村小学，通过交易中心统一发布对外租赁，由底价246300元最后竞价到471117元，增值金额近22.5万元。一年来，农村集体经济组织的交易共有576宗，效益增加约95.5%。

胶北办事处的种植大户郭嘉良找到一个玫瑰花种植加工项目，却苦于拿不到成方连片土地扩大产业种植规模。去年，他在交易中心“淘”到了后七城村9户农民手中共计40.38亩土地。据统计，土地流转交易需求方中合作社和家庭农场等新型经营主体共发生117宗，占土地流转需求的92.5%。

位于铺集镇的高家庄核桃专业合作社，一直为建设冷库犯愁。2014年9月，合作社理事长宋建春在拿到市农村产权交易中心颁发的《土地经营权证》后，抵押1200亩经营权取得了银行400万元的授信，解决了问题。一年来，交易中心累计为土地转入主体颁发《土地经营权证》15本，其中办理抵押贷款4宗，金额总计650万元。

改善方向：扩大交易覆盖面，制度设计精细化

里岔镇谭家一村农民刘衍爱，在谈到市里成立的交易中心时说：“事儿是个好事儿，咱大家伙儿也认可。但就是离咱这里太远了，签合同的时候还得跑一趟，咱就这几亩来地，觉得麻烦，要是所有程序都能在镇上办，就好一些。”

胶莱镇马店东村农民孙华霞，则在交易过程中遇到了问题。他对外出租的2.5亩土地，2个竞标者给出了同样的价钱，都是800元/亩。“没办法，由于咱此前没有规定遇到此类情况怎么办，只能再把他们叫到一起，进行了第二次竞价。”胶州市农村产权交易中心主任薛辉说。

王昭凯说，交易中心通过一年的运行，找到了今后改进的方向。

如何扩大交易的覆盖面?“这个覆盖面包含两方面，一是吸引村集体和农民主动通过交易中心进行交易，二是进一步增加能够在交易中心交易的种类。”薛辉说。

对此，胶州正利用一周年运行中发生的生动案列，加大交易中心的作用宣传，还筹划将一些适合的交易功能下放到镇，将交易申请的触角延伸到村，方便农民办理业务。同时，以“应确尽确”为原则，推进土地承包经营权、“四荒”地使用权、小型水利设施等农业生产设施使用权、农村集体资产股权等的颁证，尽可能增加中心的可交易种类。

制度设计如何精细化?薛辉介绍，一是在细节上加以完善，避免再出现同价竞标、二次竞标以及合同拖而不签等现象。二是强化制度的引导功能，重点规范土地流转行为。要求村集体经济组织的机动地、四荒地、通过村集体返租倒包流转的土地都必须经农村产权交易平台进行流转;非本村集体经济组织成员单宗土地流转面积20亩以内的，由镇级审查备案，20亩以上(含20亩)的由市级审查备案。三是工商资本到农村流转土地必须按程序进行审查和登记备案，确保不改变土地用途，不破坏农业综合生产能力，坚决纠正改变土地农业用途的违规行为，禁止耕地资源非农化。